Fachaufsätze

 

Heft 3 / 2018

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  • Hans-Peter Strotkamp
    Revision der Bodenrichtwerte – Hinweise zur Qualitätsverbesserung der Bodenrichtwerte insbesondere in den kaufpreisarmen Lagen
    Revision of the standard land values – Hints for improving the quality of the standard land values, especially in regions with less property transactions

    Durch die immer größer werdenden Genauigkeitsanforderungen an die Bodenrichtwerte (beispielsweise durch die Absicht, die Bodenrichtwerte als Grundlage zur Quantifizierung der Grundsteuer heranzuziehen), ist es erforderlich, die Qualität der Bodenrichtwerte (BRW) insbesondere in den sogenannten kaufpreisarmen Lagen zu überprüfen und ggf. zu verbessern. Denn dort fehlen Kaufpreise unbebauter Grundstücke, um der Forderung des § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB1 „Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte)“ genügen zu können. Da aber zwischen Mieten und Kaufpreisen unbebauter Grundstücke hohe Korrelationen bestehen, lassen sich aus Mieten Rückschlüsse auf den Bodenwert ziehen2 3 4. Denn wenn nur wenige oder auch gar keine Kaufpreise unbebauter Grundstücke in bebauten Innenstadtbereichen vorkommen, da die Grundstücke weit überwiegend bebaut sind, so liegen doch Mieten in ausreichender Zahl vor. Eine gesetzliche Regelung, dass den Gutachterausschüssen Mieten zur Verfügung zu stellen sind, wie es § 195 BauGB für den Aufbau der Kaufpreissammlung vorsieht, existiert nicht. Deshalb sollte den Gutachterausschüssen z. B. durch Ergänzung des Dritten Kapitels, Erster Teil des Baugesetzbuchs die Aufgabe mit den entsprechenden Durchsetzungsmöglichkeiten eingeräumt werden, Mietpreissammlungen aufzubauen. Dabei reicht es aus, dass die Lage der Wohnungen, für die Mietverträge abgeschlossen wurden, bei der Übermittlung der Mietvertragsdaten an die Gutachterausschüsse so anonymisiert wird, dass keine Rückschlüsse auf die Person des Eigentümersbzw. des Mieters möglich sind.
    Due to the ever-increasing accuracy requirements for standard land values (for example, the intention to use the standard land values as the basis for quantifying the land tax), it is necessary to check and possibly improve the quality of the standard land value (BRW), especially in the so-called regions with less property transactions. In these regions purchase prices of undeveloped land are missing to fulfill the requirement of § 196 para. 1 sentence 1 BauGB „On the basis of the purchase price collection, average situation land values are to be determined nationwide, taking into account the different state of development (standard land values)“. However, since there are high correlations between rents and purchase prices of undeveloped land, rents can be used to draw conclusions about the land values. Because if there are only a few or even no purchase prices of undeveloped land in built-up downtown areas, since the land is predominantly developed, then rents are available in sufficient numbers. A legal regulation that rents are to be made available to the expert committees, as provided by § 195 BauGB for the construction of the purchase price collection, does not exist. Therefore, the expert committees should be given the task with the appropriate enforcement capabilities to build rental price collections, for example, by supplementing the Third Chapter, Part 1 of the BauGB. It is sufficient that the location of the apartments, for which leases have been completed, is anonymized in the transmission of the lease data to the expert committees and thus no conclusions on the person of the owner or the tenant are possible.
  • Dietmar Weigt
    Die neue Ertragswertrichtlinie auf dem Prüfstand – Erfahrungen und Erkenntnisse nach zwei Jahren Anwendung
    The new income approach guideline put to the test – experiences and insights after two years of application
    In den vergangenen Jahren sind die rechtlichen Grundlagen für die Ermittlung von Markt- bzw. Verkehrswerten grundlegend überarbeitet worden. Der Prozess, der mit der Überarbeitung des Baugesetzbuches (BauGB) begann, setzte sich mit der Novellierung der Wertermittlungsverordnung (WertV) zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV – 19.05.2010) fort. Er wurde durch die Erarbeitung der Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL – 11.01.2011), der Sachwertrichtlinie (SW-RL – 05.09.2012), der Vergleichswertrichtlinie (VW-RL – 20.03.2014) sowie der im Jahr 2015 veröffentlichten Ertragswertrichtlinie (EW-RL – 12.11.2015) konsequent weitergeführt. Der eingeschlagene Weg zu einer höheren Einheitlichkeit und marktgerechten Grundsätzen in der Markt- bzw. Verkehrswertermittlung wird mit der Überarbeitung der Wertermittlungsrichtlinie (WertR) zur Immobilienwertermittlungsrichtlinie (ImmoWertR) in näherer Zukunft zumindest formal abgeschlossen werden. Es bleibt indes abzuwarten, welche Konsequenzen sich aus der aktuellen Rechtsprechung zur Grundsteuer ergeben werden.1 Der vor Jahren angestoßene und langwierige Prozess ist insofern möglicherweise noch lange nicht abgeschlossen. Der Beitrag setzt sich kritisch mit den inhaltlichen Regelungen der EW-RL 2015 auseinander und greift die in der Praxis gesammelten Erfahrungen zu der EWRL 2015 auf und diskutiert diese im Hinblick auf mögliche Ergänzungen
    in der ImmoWertR.
    In recent years, the legal basis for the determination of market values has been fundamentally revised. The process, which began with the revision of the Building Law Code (BauGB), continued with the amendment of the real estate valuation order (WertV). The process was followed consequently by the development of the Land Value Guideline (BRW-RL – 11.01.2011), the Property Value Guideline (SW-RL – 05.09.2012), the Comparative Value Guideline (VW-RL – 20.03.2014) as well as the Income Value Guideline published in 2015 (EW- RL – 12.11.2015). The path taken towards greater uniformity and market-driven principles in market value determination will be finalized in the near future, at least formally, with the development of the Real Estate Value Guidelines (ImmoWertR). It remains to be seen, however, what consequences will arise from the current judgement on property tax. The long-drawn-out process that started years ago may not be finished yet. The article deals critically with the contents of and picks up the experience gained in practice. Furthermore, it discusses the experiences with the EW-RL 2015 considering possible complementation for the ImmoWertR.
  • Bernhard Bischoff
    Modellkonformität: Theorie und Realität, Anforderungen an Sachverständige und nicht nur an Gutachterausschüsse
    Model conformity: theory and reality, Requirements for valuation experts and not just for expert committees
    Mit dem Begriff der Modellkonformität ist seit der ImmoWertV eine schon immer erforderliche Anwendung von Marktanpassungsfaktoren endlich allgemein in das Bewusstsein der Fachleute der Immobilienbewertung gerückt. Wie schwer es vielen Anwendern und den Gutachterausschüssen als Verantwortliche für die Ableitung von Daten aus der gesetzlichen Kaufpreissammlung fällt, diese selbstverständlichen Informationen und Beschreibungen in der erforderlichen Genauigkeit und mit den erforderlichen Erläuterungen zu veröffentlichen, wird mit Beispielen aufgezeigt. Die erforderlichen Angaben zu Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätzen werden beschrieben und sollen bei zukünftigen Modellbeschreibungen zum Einhalten der Modellkonformität als Empfehlung und Muster dienen. Since the ImmoWertV, the term “model conformity” has finally brought the ever-needed application of market adjustment factors into the public’s awareness of property valuation. How hard it is for many users and the expert committees as responsible for the derivation of data from the statutory purchase price collection to publish this self-evident information and descriptions in the required accuracy and comments is depicted with examples. The required information on asset values factors and real estate rates were described and to serve as recommendations and prototype for future model descriptions to comply with model conformance.
  • Thekla Dietrich
    Die Modelle der AGVGA.NRW – bewährte Standards in der Immobilienbewertung
    The models of AGVGA.NRW – proven standards in property valuation
    Die Modelle der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in NRW (AGVGA.NRW) bilden eine gute Basis für modellkonforme Wertermittlungen. Sie definieren einen einheitlichen Standard für die Gutachterausschüsse in NRW und sind somit für Sachverständige und andere Akteure am Immobilienmarkt eine wichtige Hilfestellung für die sachgerechte Anwendung der veröffentlichten Daten.
    The models of the working group of the chairmen of the expert committees in NRW (AGVGA.NRW) form a good basis for model conform valuations. They define a uniform standard for the expert committees of valuation in NRW and thus are an important support for experts and other actors in the real estate market for the proper application of the published data.
  • Theo Kötter
    Effiziente Flächennutzung in ländlichen Räumen – ein multikriterieller Bewertungsrahmenansatz für Flurbereinigungsverfahren (Teil 2)
    Efficient Land Use in Rural Areas – multicriteria Assessment Framework for Land Consolidation
    Ein integriertes Flächenmanagement kann nicht nur die unterschiedlichen Nutzungsansprüche in den ländlichen Räumen ordnen und nachhaltig sichern, sondern auch zu einer effizienten Nutzung der Ressource „Fläche“ und folglich zum Erreichen des Nachhaltigkeitsziels Fläche beitragen. In den ländlichen Räumen weisen dafür die Verfahren der ländlichen Neuordnung nach dem FlurbG eine zentrale Bedeutung auf, mit deren Hilfe agrarstrukturell veranlasste Bodenordnungsverfahren durchgeführt sowie auch flächenbeanspruchende Drittplanungen realisiert und Landnutzungskonflikte aufgelöst oder zumindest vermindert werden können. Im vorliegenden Beitrag wird ein multikriterieller Bewertungsansatz vorgestellt, mit dem sich die Ergebnisse der Bodenordnungsverfahren für beide Verfahrenstypen im Hinblick auf Effizienz der Landnutzung systematisch analysieren und beurteilen lassen.
    Integrated land management can not only organize and permanently secure the different use requirements in rural areas, but also contribute to an efficient use of the resource land and consequently to the achievement of the sustainability goal “land”. In rural areas, the processes of land consolidation according to the FlurbG are of central importance, with the help of which agro-structural induced land reallocation measures can be executed, sectoral land-use planning can be realized and land-use conflicts can be resolved or at least reduced. This paper presents a multicriteria assessment approach that will systematically analyze and assess the results of land reallocation procedures for both types of land consolidation measures in terms of land use efficiency.
  • Erich Weiß
    Materialien und Hinweise zur geschichtlichen Entwicklung des Rechts der Wirtschaftswege in ehemals preußischen Landesteilen Materials and information on the historical development of law of agricultural roads in former Prussian parts of the country
    In diesem Beitrag werden auf der Grundlage allgemeiner gesellschaftlicher Entwicklungen der vergangenen 200 Jahre bedeutsame Rechtsentwicklungen für ländliche Wirtschaftswege und andere bodenneuordnerich begründete Zweckgrundstücke (wie Triften, Gewässer (Gräben), Tränkstätten, Lehm-, Sand-, Kalkund Mergelgruben, Feuerlöschteichen, Friedhöfen etc.) für verschiedene Landesteile aufgezeigt, die ehemals zum Königreich Preußen bzw. zum Freistaat Preußen gehörten oder mittels der Neugliederung der Länder nach dem Zweiten Weltkrieg damit in Verbindung kamen. Als Grundlage dieser Arbeit im Spannungsfeld von privatnütziger Eigentumsgewährleistung und gemeinschaftlicher Selbstverwaltung diente dabei das preußische Gesetz, betreffend die durch ein Auseinandersetzungsverfahren begründeten gemeinschaftlichen Angelegenheiten, vom 2. April 1887.
    Based on the general social developments of the past 200 years, this article shows significant legal developments for rural agricultural roads and other purpose-built land (such as drifts, waters (ditches), watering places, clay, sand, lime and marl pits, fire extinguishing ponds, cemeteries, etc.) for various parts of the country that formerly belonged to the Kingdom of Prussia or the Free State of Prussia or were connected with it by the restructuring of the countries after the Second World War. The basis for this work in the area of conflict between private-benefit property guarantee and joint self-government was the Prussian law of 2 April 1887 on Community matters based on a dispute procedure.
  • Wilhelm Söfker
    Rechtsprechung