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Heft 2 / 2014
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Karl-Friedrich Thöne
Landentwicklung unter der Dachmarke Geodäsie
Mit
der „Dachmarke Geodäsie“ liegt ein konsistenter
berufspolitischer Orientierungsrahmen für die geodätische
Fachgemeinschaft und Wissenschaft vor. Ziele dieser Verbandsinitiative
sind eine stärkere Identifikation innerhalb des Berufsstandes
(Corporate Identity) sowie mehr Akzeptanz und Wahrnehmung der
Geodäsie nach außen. Angesichts des Fachkräftemangels
ist damit zugleich eine Nachwuchsinitiative verbunden, die ein
positives Image der geodätischen Profession vermittelt. Die
Zukunftsfähigkeit geodätischer Expertise, damit auch das
Mandat der Berufsträger, und schließlich die
Attraktivität der Geodäsie für den Nachwuchs bemessen
sich wesentlich nach ihrem Beitrag zur Lösung gesellschaftlicher
Zukunftsfragen. An diesen Grundgedanken knüpft eine Imagekampagne
an. Am Beispiel der Landentwicklung – dem beruflichen Hintergrund
des Verfassers entsprechend – wird geodätisches Wirken in
diesem Aufgabenfeld der Geodäsie in der Rückbindung zu den
zentralen Herausforderungen der Infrastrukturmodernisierung, des
Klimawandels, der Energiewende, dem Nachhaltigkeitsprinzip, der
Flächenhaushaltspolitik und des demographischen Wandels näher
beleuchtet.
- Klaus Kummer
E-Government-Strukturierung der Immobilienwertermittlung in Sachsen-Anhalt
Mit
§ 199 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB 2013) werden die
Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung insbesondere
die Bildung, die Aufgaben und das Tätigwerden der
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sowie die
Einrichtung und die Aufgaben der Geschäftsstellen zu regeln. Dabei
besteht die Anforderung, sowohl mit regionaler Marktkenntnis
Verkehrswerte zu ermitteln, als auch mit landesweit gebündelter
Fachkompetenz differenzierte Auswertungen aus der Kaufpreissammlung
durchzuführen – und das mit zunehmend eingeschränkten
Personalressourcen. Es wird aufgezeigt, wie das Land Sachsen-Anhalt auf
Grundlage einer neuen Rechtsverordnung (GutVO2013) durch ein besonderes
E-Government-Strukturmodell mit einer komprimierten personalschonenden
Gremienbildung beide Zielsetzungen gemeinsam erfüllen kann. Dem
entwickelten und normierten Struktur-Ansatz kommt zu Gute, dass mit dem
Landesamt für Vermessung und Geoinformation (LVermGeo) eine
Geschäftsstelle zur Verfügung steht, die in einem
Matrix-Gefüge und in einem Frontoffice-/Backoffice-Modell sowohl
mit landesweiten, als auch mit regionalen Organisationseinheiten
aufgebaut ist. Die Interessenschwerpunkte und Gewichte der
Immobilienwertermittlung haben sich heute zunehmend auf die
Kaufpreissammlung, auf die daraus abgeleiteten Bodenrichtwerte, auf die
sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten sowie auf die
Grundstücksmarktberichte verlagert. Diese Entwicklung, die
maßgeblich auch von Herrn Professor Dr.-Ing. Franz Reuter am
Geodätischen Institut der Technischen Universität Dresden
geprägt wurde, ist bei den normgeberischen Ansätzen und
Vorgabenzu berücksichtigen.
- Helmut Krüger
Landmanagement in Dresden nach 1990
Der
Beitritt der fünf neuen Bundesländer zur Bundesrepublik
Deutschland hatte die Übernahme der rechtlichen Normen der
Bundesrepublik Deutschland zur Folge. Gravierende Änderungen gab
es insbesondere beim Eigentumsrecht am Grund und Boden. Da die
Umsetzung dieser neuen Rechtssituation eine wesentliche Voraussetzung
für den Beginn einer wirtschaftlichen Entwicklung bedeutete, die
die schnellstmögliche Anpassung der Lebensbedingungen in ganz
Deutschland zum Ziel hatte, war dringendes Handeln geboten. Im Bereich
des Landmanagements betraf das vor allem die Fachbereiche
Liegenschaftskataster, Bodenordnung und Grundstückswertermittlung.
Gerade die letzten beiden war für die Fachkräfte in der
ehemaligen DDR Neuland. Der Beitrag berichtet über die
Herangehensweise und auch Lösungenmit denen die Stadt Dresden an diese Problematik bewältigt hat
- Wilhelm Söfker
Innentwicklung
durch Überschreitung der Obergrenzen für das Maß der
baulichen Nutzung nach dem neu gefassten § 17 Abs. 2 BauNVO?
Zwischen
den Zielen der Innenentwicklung der Städte und Gemeinden und dem
in den Bauleitplänen festgelegten, zulässigen Maß der
baulichen Nutzung besteht ein enger Zusammenhang. Eine hohe bauliche
Ausnutzbarkeit der Baugrundstücke kann geeignet sein, die
Inanspruchnahme zusätzlicher Flächen vor allem im
Außenbereich für bauliche Zwecke zu vermeiden oder zu
begrenzen und damit der Innenentwicklung dienen. Zu beachten sind aber
auch die Folgen einer (zu) hohen baulichen Dichte auf den
Baugrundstücken, insbesondere im Hinblick auf gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse, auf Qualitätsverbessernde
Maßnahmen in den Stadtquartieren und auf Belange von Naturschutz
und Landschaftspflege in der Stadt. In diesem Rahmen haben die
Vorschriften des § 17 BauNVO besondere Bedeutung. Dort sind
Obergrenzen geregelt, die für die Bestimmung des zulässigen
Maßes der baulichen Nutzung in den Bauleitplänen zu beachten
sind. Absatz 1 des § 17 BauNVO enthält die Obergrenzen,
unterteilt nach den verschiedenen Baugebieten der BauNVO. Sie waren aus
Anlass der BauNVO – Änderungsverordnung 1990 deutlich
angehoben und vereinfacht worden, und sie gelten seitdem
unverändert. Allerdings wurde im Rahmen des Gesetzes zur
Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden
und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts (BauGB –
Novelle 2013)2 die Möglichkeit erweitert, die Obergrenzen zu
überschreiten. Anders als zuvor reicht, dass die
Überschreitung „aus städtebaulichen Gründen“
vorgesehen wird, d. h. aus spezifischen, sich aus der jeweiligen
Situation ergebenden städtebaulichen Gründen. Besondere
Bedeutung hat dabei der Ausgleich der Auswirkungen, die die
Überschreitung zur Folge hat, zu dem § 17 Abs. 2 BauNVO
unmittelbar verpflichtet oder den die Gemeinde entsprechend ihrem
städtebaulichenKonzept für erforderlich hält.
- Hans-Peter Strotkamp
Ermittlung
von Boden(richt)werten in kaufpreisarmen Lagen und von
sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen mittels Zielbaummethode
In
Rheinland-Pfalz gibt es in den Bereichen, in denen Vergleichspreise
für unbebaute Grundstücke fehlen, nur wenige
Möglichkeiten, den Boden(richt)wert zu ermitteln. Eine solche
Möglichkeit ist beispielsweise das Mietsäulenverfahren1, das
in Rheinland-Pfalz sowohl in Sanierungsgebieten, als auch bei der
allgemeinen Boden(richt)wertermittlung erfolgreich eingesetzt wird
(vgl. Setz in [2]). Ein Kontrollverfahren ist häufig nicht
gegeben. Das Modell Niedersachsen, das speziell für
Rheinland-Pfalz modifiziert und dessen Marktkonformität für
Rheinland-Pfalz überprüft wurde, ist für die allgemeine
Boden(richt)wertermittlung wenig geeignet, weil es sich vorrangig um
ein Verfahren zur Ermittlung von sanierungsbedingten
Bodenwerterhöhungen handelt. Aber selbst für die Ermittlung
sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen sind der Missstände-
und der Maßnahmenrahmen des Modells Niedersachsen sehr heterogen
aufgebaut und zum Teil unvollständig (die Vorteile aus
eingesparten Erschließungsbeiträgen fehlen beispielsweise
ganz2). Nachfolgend wird eine Zielbaummethode vorgestellt, um diese
Lücke zu schließen. Dieses Bewertungsverfahren ist sowohl
zur allgemeinen Bodenwertermittlung als auch zur Ableitung von
sanierungsbedingten Boden(richt)werterhöhungen geeignet.
- Anja Jeschke, Robert Krägenbring, Diana Steinbrecher
Zur
Optimierung der Auswertung intersubjektiver Schätzungen
Psychologische, mathematisch-statistische und messtechnische Aspekte
bei der Auswertung von Expertenbefragungen
Schätzungen
und Expertenbefragungen kommen regelmäßig in der
Wertermittlung zur Anwendung. Dabei haben sich intersubjektive1
Verfahren wie beispielsweise das Lagewertverfahren etabliert. Diese
nutzen unmittelbar das Expertenwissen, um den Grundstückswert oder
bestimmte Grundstücksmerkmale zu quantifizieren. Entscheidend
dabei ist die Objektivierung, d. h. die Nachvollziehbarkeit
undÜberprüfbarkeit der Schätzungen.2 Das wird durch die
Vorgabe eines Bewertungsrahmens (innere Kalibrierung) und das
Einbeziehen von Vergleichspreisen (äußere Kalibrierung)
realisiert. Nach Betrachtungen zu psychologischen Aspekten bei
Schätzungen werden die klassisch angewandten Mittenmaße der
mathematischen Statistik zur Zusammenfassung der
Einzeleinschätzungen und die Detektion von extremen
Schätzwerten (Ausreißer) behandelt. Anschließend wird
in konsequenter Fortführung des Kalibriergedankens eine erweiterte
Möglichkeit der Auswertung aufgezeigt, die eine Steigerung der
inneren Zuverlässigkeit sowie qualitativeAussagen zu den Schätzungen und zum Verfahren selbst erlaubt
- Wilhelm Söfker
Aktuelle Rechtsprechung zum Baugesetzbuch
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