Heft 2 / 2023

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Theo Kötter und Dirk Löhr
Wirtschaftliche Baulandentwicklung und sozialgerechte Bodennutzung – wie Baulandmodelle diesen vermeintlichen Zielkonfikt bewältigen können
Economical building land development and socially just land use – how building land models can overcome this supposed conflict of goals
Seit ca. drei Jahrzehnten werden in Deutschland Baulandmodelle in den Städten und Gemeinden vor allem mit dem Ziel entwickelt und erfolgreich angewendet, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. In aktuellen Diskussionen und Studien werden indessen gerade deren Regelungen zu Mietpreis- und Belegungsbindungen für den Wohnungsbau sowie zur verursachergerechten Überwälzung von Kosten für die technische, grüne und soziale Infrastruktur als Treiber für die Bodenwerte und auch für steigende Kosten des Wohnbaus verantwortlich gemacht. Es wird behauptet, dass die Kostensteigerung im freifinanzierten Wohnungsbau eine Folge der Beteiligung der planungsbegünstigten Grundstückseigentümer an den Lasten der Baulandentwicklung sowie von kostenrelevanten Bindungen und festgelegten Quoten für den mietpreisgebundenen Wohnungsbau sei. Eine rentierliche Errichtung von Wohnungen in diesem Marktsegment sei nicht möglich. Der vorliegende Beitrag setzt sich mit dieser Einschätzung
kritisch auseinander. Es werden zunächst die Zusammenhänge zwischen Bodenwertentwicklung und Kostenstruktur der Baulandentwicklung verdeutlicht und auf dieser Basis eine sachgerechte Methode zur Bodenbewertung vorgestellt. Es wird gezeigt, dass marktorientierte Bodenbe- wertung eine rentierliche Baulandentwicklung auch für Wohnraum mit Mietpreis- und Belegungsbindungen grundsätzlich gewährleistet.
For around three decades, building land models have been developed and successfully applied in Germany’s cities and municipalities, primarily with the aim of creating affordable housing. In some current discussions and studies, however, it is precisely their regulations on rent and occupancy commitments for housing construction and on passing on costs for technical, green and social infrastructure according to the caution principle that are held responsible as drivers for land values and also for housing prices. It is stated that the increase in the cost of free-financed housing is a consequence of value capture from landowners as beneficiaries from planning in order to contribute to the costs of building land development, as well as of cost-relevant bindings and of fixed quotas for rent-restricted housing. Profitable construction of housing in this market segment would not be possible. This article takes a critical look at this statement. It first clarifies the relationships between land value development and the cost structure of building land development and, on this basis, presents an appropriate method for land valuation. It is shown that market-oriented land valuation basically ensures profitable development of building land even for housing with rent and occupancy commitments.

René Gudat
Planungsschadens- und enteignungsentschädigungsrechtliche Wertermittlung von künftigen Gemeinbedarfsflächen
Consideration of planning damage law and expropriation compensation law in Valuation of future public property

Der Beitrag differenziert das Planungsschadensrecht vom Enteignungsentschädigungsrecht und beschreibt den Umgang im aktuellen, planungsrechtlichen Kontext der Großstadt Berlin. Von wesentlicher Bedeutung sind hierbei die vorhandenen Reduktions- und Harmonisierungsklauseln, die beide Rechtsgebiete verbinden. Dieser Beitrag fokussiert auf die planungsschadensund- enteignungsentschädigungsrechtliche Wertermittlung insbesondere von fremdnützig überplanten Grundstücken. Bereits im Jahr 2014 veränderte eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes (BVerfG) die gerichtliche Auslegung für eine „isolierte, eigentumsverdrängende Festsetzung“. Diese Entscheidung fand bislang nur eingeschränkt Eingang in die entschädigungsrechtliche Literatur. Abschließend werden ausgewählte Beispiele beschrieben, die sich mit verschiedenen Fragestellungen dieses Themenkomplexes beschäftigen. Die vorgetragenen Überlegungen
sind geeignet, Grundstücke, die bislang etwa zu einer privaten Bodenbevorratung („Enkelgrundstücke“) oder aus spekulativen Gründen als Baulücken verblieben, für eine künftige Gemeinbedarfsnutzung zu mobilisieren und sachgerecht zu entschädigen.
This article describes the planning situation in Berlin. Furthermore, the article differentiates between German planning damage law and German expropriation compensation law. The existing reduction and harmonization clauses, which connect both areas of law, are of essential importance here. This article focuses on valuation issues in this content, in particular of property that has been overplanned for future public use. As early
as 2014, a decision by the Federal Constitutional Court (BVerfG) changed the judicial interpretation of an “isolated, property-suppressing assessment”. So far, this decision only found limited access into compensation law literature. Finally, selected examples will be described that deal with various questions of this topic. The considerations presented are suitable for mobilizing and compensating property for future public use.

Thi Thuy Hang Le
Einflussfaktoren auf die Nutzung öffentlicher Freiräume durch ältere Menschen in Ho Chi Minh City, Vietnam
Impact factors on the elderly’s use of public open spaces in Ho Chi Minh City, Vietnam
Öffentliche Freiräume spielen eine wichtige Rolle bei der Förderung des geistigen, körperlichen und sozialen Wohlbefindens älterer Menschen durch soziale Kontakte, Aktivitäten im Freien und Bewegung. Seit 2011, als lediglich 7 % der Bevölkerung 65 Jahre und älter waren, ist der Anteil älterer Menschen in Vietnam kontinuierlich angestiegen. Dadurch wurde das Bewusstsein für die Verbesserung öffentlicher Freiräume zum Nutzen älterer Menschen in den Städten geschärft. Der Mangel an Grünflächen und, was noch wichtiger ist, an deren räumlicher Qualität, schränkt jedoch die Nutzung öffentlicher Freiräume durch ältere Menschen in Ho Chi Minh City (HCMC) ein. So stehen lediglich geschätzte 0,49 m2 Grünfläche pro Kopf zur Verfügung. Mittels einer Fallstudieuntersuchung in HCMC werden die Einflussfaktoren ermittelt, die die Nutzung öffentlicher Freiräume durch ältere Menschen beeinflussen, darunter die Häufigkeit der Besuche und die Verweildauer. Hierzu wurden Befragungen und ausführliche Interviews mit Nutzern und Nicht-Nutzern öffentlicher Freiräume durchgeführt. Die Erhebungen wurden in den Jahren 2017 und 2018 in zehn verschiedenen öffentlichen Freiräumen in HCMC durchgeführt und dabei 353 ältere Nutzer und Nicht-Nutzer befragt sowie 8 leitfadengestützt interviewt. Die statistische Analyse wurde mit Chi- Quadrat- und exaktem Fisher-Test durchgeführt, um die wichtigsten Einflussfaktoren bei der Nutzung öffentlicher Freiräume zu ermitteln. Danach besteht ein signifikanter Zusammenhang zwischen sozialer Interaktion und Designmerkmalen bei der Nutzung öffentlicher Freiräume durch ältere Menschen, während Benutzermerkmale wie Alter, Geschlecht und Einkommen statistisch gesehen den geringsten Einfluss haben. Diese Ergebnisse werden mit anderen weltweit durchgeführten Studien verglichen, wobei sich Ergebnisunterschiede durch kulturelle Unterschiede, städtebauliche Merkmale und Studiendesigns erklären lassen.
Public open spaces (POS) play an essential role in enhancing the elderly’s mental, physical, and social well-being, through socialization, outdoor activities, and exercise. Since 2011, with 7 % of the population from 65 and above, Vietnam has started its aging process. It raised awareness of improving POS to benefit the urban elderly. However, the lack of green spaces and, more importantly, spatial quality has limited the use of POS among the elderly in HCMC, where an estimated green area is sub-optimal (0.49 m2 of land per capita). Through a case study of HCMC, this research aims to find the impact factors influencing the elderly’s use of POS, comprising visit frequency and time spent.
This research uses survey questionnaires and in-depth interviews with users and non-users. The experiment was implemented between 2017 and 2018 in ten different types of POS, collecting 353 responses from a survey questionnaire and eight responses from the interviews with users and non-user elderly. Statistical analysis was conducted using Chi-square and Fisher’s exact tests to identify the most significant impact factors in using POS. As a result, there is a significant association between social interaction and design features with the elderly’s use of POS when user characteristics, such as age, gender, and income, statistically impact their use of POS the least. These results are compared to other studies worldwide, with the different cultures, urban characteristics, and study designs explaining the differences in findings.

Martin Dittmann und Moritz Kauder
GIS-basierte Analyse zur Identifikation nachhaltiger Gebiete für Freiflächen-Photovoltaik Systeme in Baden-Württemberg
Spatial analysis to identify areas, suitable for photovoltaic systems, including a socio-ecological perspective: Case study of the German state of Baden-Württemberg
Der fortschreitende Klimawandel und geopolitische Verwerfungen, die auf den globalen Märkten für fossile Brennstoffe zu Unsicherheiten führen, machen eine unabhängige und treibhausgasneutrale Energieversorgung unabdingbar. Erneuerbare Energien und insbesondere Freiflächen-Photovoltaikanlagen (FFPV), ermöglichen eine schnelle und relativ kostengünstige Energiewende. Den Gefahren eines raschen Ausbaus von Freiflächenphotovoltaikanlagen muss durch eine sorgfältige und weitsichtige Standortwahl vorgebeugt werden, die neben technisch-ökonomischen Zwängen auch sozio-ökologische Notwendigkeiten berücksichtigt. Anhand des Fallbeispiels Baden-Württemberg (BW) wird eine Methodik für einen induktiven Prozess zur Entwicklung eines Kriterienkatalogs vorgestellt, der alle Aspekte berücksichtigt, die in einem auf Geoinformationssystemen (GIS) basierenden Ansatz anwendbar sind. Es werden Kriterien entwickelt, die die Auswirkungen von FFPV auf Schutzgüter, charakteristische technischökonomische Randbedingungen und den rechtlichen Rahmen unter Beachtung der verfügbaren Geodaten berücksichtigen. Im Rahmen der zugrundeliegenden Arbeit werden Open Source Technologien und soweit möglich frei verfügbare Daten verwendet.
Die Kriterien werden durch Aufteilung in zwei unabhängige Modelle klar in Restriktions- und Eignungskriterien getrennt. Die Eignungskriterien werden in einem Analytic Hierarchy Process (AHP) gewichtet und in einem GIS-basierten Multi Criteria Decision Analysis (GIS-MCDA) Prozess angewendet, um für FFPV geeignete Standorte zu identifizieren und zu bewerten. Eine Sensitivitätsanalyse
der MCDA wird unter Anwendung der bewährten One At a Time (OAT) Methodik durchgeführt. In der zugrundeliegenden Arbeit werden die Ergebnisse anhand einem realen Datensatz geplanter und installierter FFPV, einem Vergleich mit Standorten, die nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) förderfähig sind, einem Vergleich mit einem von einer Landesbehörde (LUBW) implementierten Modell und durch Expertenmeinungen bewertet.
Abstract: The ongoing climate change and geopolitical distortions, causing insecurities in the global markets of fossil fuels, make an independent and greenhouse-gas neutral energy supply imperative. Renewable energies and ground-mounted photovoltaic systems in particular make a fast and relatively cheap energy transition possible. The dangers of a rapid expansion of groundmounted photovoltaic systems have to be addressed by a careful and farsighted site selection that includes socio-ecological necessities as well as techno-economic constraints. Using the German federal state of Baden-Württemberg as a case study, a methodology for an inductive process of developing a set of criteria, considering all issues applicable in a geoinformation system (GIS) based approach is introduced. Criteria are developed assessing impacts of ground-mounted photovoltaic systems
on protected goods, characteristic techno-economic constraints, and the legal frame under consideration of available geodata. Criteria are clearly separated to restriction and suitability criteria by separation into two independent models. Suitability criteria are weighted in an Analytic Hierarchy Process (AHP) and applied in a GIS based Multi Criteria Decision Analysis (GIS-MCDA) process, to identify and assess sites suitable for ground-mounted photovoltaic systems. A sensitivity analysis of the MCDA is conducted applying the well-established One At a Time (OAT) methodology. Results are assessed using a real-world dataset of planned and installed ground-mounted photovoltaic systems, a comparison to sites eligible to the German Renewable Energies Act, a comparison to a model implemented by state authorities and experts’ opinions.

Wilhelm Söfker
Rechtsprechung

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	Fachaufsätze
	Heft 2 / 2023 zurück Theo Kötter und Dirk Löhr Wirtschaftliche Baulandentwicklung und sozialgerechte Bodennutzung – wie Baulandmodelle diesen vermeintlichen Zielkonfikt bewältigen können Economical building land development and socially just land use – how building land models can overcome this supposed conflict of goals Seit ca. drei Jahrzehnten werden in Deutschland Baulandmodelle in den Städten und Gemeinden vor allem mit dem Ziel entwickelt und erfolgreich angewendet, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. In aktuellen Diskussionen und Studien werden indessen gerade deren Regelungen zu Mietpreis- und Belegungsbindungen für den Wohnungsbau sowie zur verursachergerechten Überwälzung von Kosten für die technische, grüne und soziale Infrastruktur als Treiber für die Bodenwerte und auch für steigende Kosten des Wohnbaus verantwortlich gemacht. Es wird behauptet, dass die Kostensteigerung im freifinanzierten Wohnungsbau eine Folge der Beteiligung der planungsbegünstigten Grundstückseigentümer an den Lasten der Baulandentwicklung sowie von kostenrelevanten Bindungen und festgelegten Quoten für den mietpreisgebundenen Wohnungsbau sei. Eine rentierliche Errichtung von Wohnungen in diesem Marktsegment sei nicht möglich. Der vorliegende Beitrag setzt sich mit dieser Einschätzung kritisch auseinander. Es werden zunächst die Zusammenhänge zwischen Bodenwertentwicklung und Kostenstruktur der Baulandentwicklung verdeutlicht und auf dieser Basis eine sachgerechte Methode zur Bodenbewertung vorgestellt. Es wird gezeigt, dass marktorientierte Bodenbe- wertung eine rentierliche Baulandentwicklung auch für Wohnraum mit Mietpreis- und Belegungsbindungen grundsätzlich gewährleistet. For around three decades, building land models have been developed and successfully applied in Germany’s cities and municipalities, primarily with the aim of creating affordable housing. In some current discussions and studies, however, it is precisely their regulations on rent and occupancy commitments for housing construction and on passing on costs for technical, green and social infrastructure according to the caution principle that are held responsible as drivers for land values and also for housing prices. It is stated that the increase in the cost of free-financed housing is a consequence of value capture from landowners as beneficiaries from planning in order to contribute to the costs of building land development, as well as of cost-relevant bindings and of fixed quotas for rent-restricted housing. Profitable construction of housing in this market segment would not be possible. This article takes a critical look at this statement. It first clarifies the relationships between land value development and the cost structure of building land development and, on this basis, presents an appropriate method for land valuation. It is shown that market-oriented land valuation basically ensures profitable development of building land even for housing with rent and occupancy commitments. René Gudat Planungsschadens- und enteignungsentschädigungsrechtliche Wertermittlung von künftigen Gemeinbedarfsflächen Consideration of planning damage law and expropriation compensation law in Valuation of future public property Der Beitrag differenziert das Planungsschadensrecht vom Enteignungsentschädigungsrecht und beschreibt den Umgang im aktuellen, planungsrechtlichen Kontext der Großstadt Berlin. Von wesentlicher Bedeutung sind hierbei die vorhandenen Reduktions- und Harmonisierungsklauseln, die beide Rechtsgebiete verbinden. Dieser Beitrag fokussiert auf die planungsschadensund- enteignungsentschädigungsrechtliche Wertermittlung insbesondere von fremdnützig überplanten Grundstücken. Bereits im Jahr 2014 veränderte eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes (BVerfG) die gerichtliche Auslegung für eine „isolierte, eigentumsverdrängende Festsetzung“. Diese Entscheidung fand bislang nur eingeschränkt Eingang in die entschädigungsrechtliche Literatur. Abschließend werden ausgewählte Beispiele beschrieben, die sich mit verschiedenen Fragestellungen dieses Themenkomplexes beschäftigen. Die vorgetragenen Überlegungen sind geeignet, Grundstücke, die bislang etwa zu einer privaten Bodenbevorratung („Enkelgrundstücke“) oder aus spekulativen Gründen als Baulücken verblieben, für eine künftige Gemeinbedarfsnutzung zu mobilisieren und sachgerecht zu entschädigen. This article describes the planning situation in Berlin. Furthermore, the article differentiates between German planning damage law and German expropriation compensation law. The existing reduction and harmonization clauses, which connect both areas of law, are of essential importance here. This article focuses on valuation issues in this content, in particular of property that has been overplanned for future public use. As early as 2014, a decision by the Federal Constitutional Court (BVerfG) changed the judicial interpretation of an “isolated, property-suppressing assessment”. So far, this decision only found limited access into compensation law literature. Finally, selected examples will be described that deal with various questions of this topic. The considerations presented are suitable for mobilizing and compensating property for future public use. Thi Thuy Hang Le Einflussfaktoren auf die Nutzung öffentlicher Freiräume durch ältere Menschen in Ho Chi Minh City, Vietnam Impact factors on the elderly’s use of public open spaces in Ho Chi Minh City, Vietnam Öffentliche Freiräume spielen eine wichtige Rolle bei der Förderung des geistigen, körperlichen und sozialen Wohlbefindens älterer Menschen durch soziale Kontakte, Aktivitäten im Freien und Bewegung. Seit 2011, als lediglich 7 % der Bevölkerung 65 Jahre und älter waren, ist der Anteil älterer Menschen in Vietnam kontinuierlich angestiegen. Dadurch wurde das Bewusstsein für die Verbesserung öffentlicher Freiräume zum Nutzen älterer Menschen in den Städten geschärft. Der Mangel an Grünflächen und, was noch wichtiger ist, an deren räumlicher Qualität, schränkt jedoch die Nutzung öffentlicher Freiräume durch ältere Menschen in Ho Chi Minh City (HCMC) ein. So stehen lediglich geschätzte 0,49 m2 Grünfläche pro Kopf zur Verfügung. Mittels einer Fallstudieuntersuchung in HCMC werden die Einflussfaktoren ermittelt, die die Nutzung öffentlicher Freiräume durch ältere Menschen beeinflussen, darunter die Häufigkeit der Besuche und die Verweildauer. Hierzu wurden Befragungen und ausführliche Interviews mit Nutzern und Nicht-Nutzern öffentlicher Freiräume durchgeführt. Die Erhebungen wurden in den Jahren 2017 und 2018 in zehn verschiedenen öffentlichen Freiräumen in HCMC durchgeführt und dabei 353 ältere Nutzer und Nicht-Nutzer befragt sowie 8 leitfadengestützt interviewt. Die statistische Analyse wurde mit Chi- Quadrat- und exaktem Fisher-Test durchgeführt, um die wichtigsten Einflussfaktoren bei der Nutzung öffentlicher Freiräume zu ermitteln. Danach besteht ein signifikanter Zusammenhang zwischen sozialer Interaktion und Designmerkmalen bei der Nutzung öffentlicher Freiräume durch ältere Menschen, während Benutzermerkmale wie Alter, Geschlecht und Einkommen statistisch gesehen den geringsten Einfluss haben. Diese Ergebnisse werden mit anderen weltweit durchgeführten Studien verglichen, wobei sich Ergebnisunterschiede durch kulturelle Unterschiede, städtebauliche Merkmale und Studiendesigns erklären lassen. Public open spaces (POS) play an essential role in enhancing the elderly’s mental, physical, and social well-being, through socialization, outdoor activities, and exercise. Since 2011, with 7 % of the population from 65 and above, Vietnam has started its aging process. It raised awareness of improving POS to benefit the urban elderly. However, the lack of green spaces and, more importantly, spatial quality has limited the use of POS among the elderly in HCMC, where an estimated green area is sub-optimal (0.49 m2 of land per capita). Through a case study of HCMC, this research aims to find the impact factors influencing the elderly’s use of POS, comprising visit frequency and time spent. This research uses survey questionnaires and in-depth interviews with users and non-users. The experiment was implemented between 2017 and 2018 in ten different types of POS, collecting 353 responses from a survey questionnaire and eight responses from the interviews with users and non-user elderly. Statistical analysis was conducted using Chi-square and Fisher’s exact tests to identify the most significant impact factors in using POS. As a result, there is a significant association between social interaction and design features with the elderly’s use of POS when user characteristics, such as age, gender, and income, statistically impact their use of POS the least. These results are compared to other studies worldwide, with the different cultures, urban characteristics, and study designs explaining the differences in findings. Martin Dittmann und Moritz Kauder GIS-basierte Analyse zur Identifikation nachhaltiger Gebiete für Freiflächen-Photovoltaik Systeme in Baden-Württemberg Spatial analysis to identify areas, suitable for photovoltaic systems, including a socio-ecological perspective: Case study of the German state of Baden-Württemberg Der fortschreitende Klimawandel und geopolitische Verwerfungen, die auf den globalen Märkten für fossile Brennstoffe zu Unsicherheiten führen, machen eine unabhängige und treibhausgasneutrale Energieversorgung unabdingbar. Erneuerbare Energien und insbesondere Freiflächen-Photovoltaikanlagen (FFPV), ermöglichen eine schnelle und relativ kostengünstige Energiewende. Den Gefahren eines raschen Ausbaus von Freiflächenphotovoltaikanlagen muss durch eine sorgfältige und weitsichtige Standortwahl vorgebeugt werden, die neben technisch-ökonomischen Zwängen auch sozio-ökologische Notwendigkeiten berücksichtigt. Anhand des Fallbeispiels Baden-Württemberg (BW) wird eine Methodik für einen induktiven Prozess zur Entwicklung eines Kriterienkatalogs vorgestellt, der alle Aspekte berücksichtigt, die in einem auf Geoinformationssystemen (GIS) basierenden Ansatz anwendbar sind. Es werden Kriterien entwickelt, die die Auswirkungen von FFPV auf Schutzgüter, charakteristische technischökonomische Randbedingungen und den rechtlichen Rahmen unter Beachtung der verfügbaren Geodaten berücksichtigen. Im Rahmen der zugrundeliegenden Arbeit werden Open Source Technologien und soweit möglich frei verfügbare Daten verwendet. Die Kriterien werden durch Aufteilung in zwei unabhängige Modelle klar in Restriktions- und Eignungskriterien getrennt. Die Eignungskriterien werden in einem Analytic Hierarchy Process (AHP) gewichtet und in einem GIS-basierten Multi Criteria Decision Analysis (GIS-MCDA) Prozess angewendet, um für FFPV geeignete Standorte zu identifizieren und zu bewerten. Eine Sensitivitätsanalyse der MCDA wird unter Anwendung der bewährten One At a Time (OAT) Methodik durchgeführt. In der zugrundeliegenden Arbeit werden die Ergebnisse anhand einem realen Datensatz geplanter und installierter FFPV, einem Vergleich mit Standorten, die nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) förderfähig sind, einem Vergleich mit einem von einer Landesbehörde (LUBW) implementierten Modell und durch Expertenmeinungen bewertet. Abstract: The ongoing climate change and geopolitical distortions, causing insecurities in the global markets of fossil fuels, make an independent and greenhouse-gas neutral energy supply imperative. Renewable energies and ground-mounted photovoltaic systems in particular make a fast and relatively cheap energy transition possible. The dangers of a rapid expansion of groundmounted photovoltaic systems have to be addressed by a careful and farsighted site selection that includes socio-ecological necessities as well as techno-economic constraints. Using the German federal state of Baden-Württemberg as a case study, a methodology for an inductive process of developing a set of criteria, considering all issues applicable in a geoinformation system (GIS) based approach is introduced. Criteria are developed assessing impacts of ground-mounted photovoltaic systems on protected goods, characteristic techno-economic constraints, and the legal frame under consideration of available geodata. Criteria are clearly separated to restriction and suitability criteria by separation into two independent models. Suitability criteria are weighted in an Analytic Hierarchy Process (AHP) and applied in a GIS based Multi Criteria Decision Analysis (GIS-MCDA) process, to identify and assess sites suitable for ground-mounted photovoltaic systems. A sensitivity analysis of the MCDA is conducted applying the well-established One At a Time (OAT) methodology. Results are assessed using a real-world dataset of planned and installed ground-mounted photovoltaic systems, a comparison to sites eligible to the German Renewable Energies Act, a comparison to a model implemented by state authorities and experts’ opinions. Wilhelm Söfker Rechtsprechung nach oben