Fachaufsätze

 

Heft 1 / 2010: Immobilienmärkte und Immobilienbewertung

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  • Matthias Kredt
    Erbschaftsteuerreformgesetz (ErbStRG) und Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – Anmerkungen aus der kommunalen Praxis

    Mit der Erbschaftssteuerreform und der Novellierung der Wertermittlungsverordnung (WertV) sind seit dem 01.07.2009 Änderungen des Baugesetzbuches (BauGB) in Kraft getreten und eine „neue“ Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) liegt im Entwurf vor. Nach einem langen Zeitraum eher redaktioneller Änderungen wurden damit aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts, das die bisherige Praxis der Erbschaftssteuererhebung für grundgesetzwidrig erklärte, und auf Veranlassung der Bundesregierung (durch das BMVBS einberufenes Sachverständigengremium) zwei Prozesse in Gang gesetzt, die zu materiellen Änderungen des „städtebaulichen Bewertungsrechts“ geführt haben bzw. führen werden. Hintergrund für die Initiative der Bundesregierung war, dass sich die Bedingungen auf dem Grundstücksmarkt in den letzten
    20 Jahren durch neue stadtentwicklungs- und allgemeinpolitische Rahmenbedingungen sowie den demografischen und wirtschaftlichen Wandel tiefgreifend verändert haben. Von diesen Änderungen (z.B. flächendeckende zonale Bodenrichtwerte) sind insbesondere die Gutachterausschüsse betroffen, die zukünftig im Rahmen der steuerlichen Bedarfsbewertung, aber auch in Hinblick auf eine noch ausstehende Reform der Grundsteuer, an Bedeutung gewinnen werden. Dieser Beitrag stellt einige wesentliche Änderungen des BauGB und der ImmoWertV, soweit sie die Aufgaben der Gutacherausschüsse betreffen, und deren Auswirkungen auf die behördliche Praxis dar.
  • Martin Reinhardt
    Zum Preisverhalten bei Durchgangsverkäufen von Wohnungseigentum

    Im Rahmen einer Diplomarbeit wurde das Phänomen sogenannter Durchgangsverkäufe untersucht und ausgewertet. Dabei handelt es sich um den Ankauf und Weiterverkauf von Eigentumswohnungen innerhalb einer relativ kurzen Zeitspanne mit nicht selten erheblichen Preisaufschlägen. Es konnte festgestellt werden, dass die Durchgangsverkäufe Besonderheiten aufweisen und nicht mit dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr der Teilmärkte des Wohnungseigentums übereinstimmen, was eine klare Abgrenzung erforderlich macht. Die durchgeführten Analysen lieferten dabei als Abgrenzungskriterium eine Zeitspanne zwischen An- und Weiterverkauf von einem Jahr und das Ansetzen einer „Mindestgewinnspanne“ von 50 %. Auffällig waren besonders die häufigen Gemeinsamkeiten zwischen den beiden Untersuchungsorten Dresden und Erfurt. Weiterhin wurde das Verhalten der jeweiligen Marktteilnehmer dieser speziellen Kauffälle analysiert. Bei einer entsprechenden Auswertung von an diesen Kreis verschickten Fragebögen haben sich drei Personengruppen herauskristallisiert. Die Erstverkäufer entsprachen dabei meistens dem typischen Bild des marktfremden und „steuerinduzierten Käufers“. Die Zwischenhändler besaßen dagegen offensichtlich sehr gute Marktkenntnisse und hatten zudem hervorragende Verbindungen zu entscheidenden Institutionen (Banken, Hausverwaltung etc.). Bei den Letztkäufern handelte es sich meistens um marktfremde, aber ortskundige Personen, welche hauptsächlich wieder den Kapitalanlegern und steuerinduzierten Käufern entsprachen.
  • Hans-Peter Strotkamp
    Ermittlung von Anfangs- und Endwerten bzw. von sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen – Hinweise aus der Praxis zum „Modell Niedersachsen“ (Teil 2)

    Das Modell Niedersachsen ist die einzige überregionale Datensammlung und -auswertung von sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen. Das Modell erfüllt alle Anforderungen an ein Wertermittlungsverfahren. Insbesondere werden die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen direkt aus Marktdaten abgeleitet; sie sind also marktangepasst. Das Modell Niedersachsen stellt also kein bloßes Gedankenmodell dar. Allerdings repräsentieren die Ergebnisse den Durchschnitt der überregionalen Datensammlung. Es ist also notwendig, ggf. vorhandene Unterschiede zum regionalen bzw. örtlichen Grundstücksmarkt zu ermitteln. Nach den Untersuchungen des Autors bestehen zwischen den Ergebnissen des Modells Niedersachsen und den Ergebnissen aus einer diesbezüglichen Stichprobe „Rheinland- Pfalz“ keine signifikanten Unterschiede. Vordergründig ist das
    Modell Niedersachsen einfach zu handhaben. Tatsächlich haben 20 Jahre Praxiserfahrung gezeigt, dass die Anwendung des Verfahrens intensive Kenntnisse über die Entstehung der Daten und über seine Handhabung bedarf. Nachfolgend wird über die Anforderungen und Rahmenbedingungen im Allgemeinen und im Besonderen berichtet. Nur unter Beachtung dieser Durchführungshinweise können hinreichend rechtssichere Ergebnisse erwartet und das Potential dieser einzigartigen Datensammlung genutzt werden.
  • Hans-Joachim Linke, Silja Lockemann
    Steuergesetzgebung und Immobilienmarkt – Förderung bodenpolitischer Ziele (Teil 2)

    Mit der Besteuerung von Immobilienwerten, von Erträgen aus Immobilien und dem Handel mit Immobilien kann der Staat nicht nur Einnahmen zur Finanzierung der Haushalte der öffentlichen Hand erzielen, sondern er kann hiermit auch seine bodenpolitischen Ziele fördern, indem er erwünschte oder nicht erwünschte Verhaltensweisen bestimmter Bevölkerungsgruppen oder die Verteilung von Einkommen oder Vermögen beeinflusst. Hierzu
    wurden im ersten Teil dieses Beitrags(Heft 5/2009) zunächst die förderpolitischen Ziele der Steuergesetzgebung sowie die rechtsstaatliche Aufgabe von Steuern erläutert. Nachfolgend wurden die Wirkungen der Grundsteuer sowie die Erbschafts- und Schenkungssteuer bei der Umsetzung der bodenpolitischen Ziele sowie erforderliche Reformen und entsprechende Reformansätze beschrieben. In zweiten Teil dieses Artikels werden nunmehr die Wirkungen der Einkommensteuer, der Gewerbesteuer, der Grunderwerbsteuer und der Umsatzsteuer auf den Immobilienmarkt aufgezeigt. Bestehender Reformbedarf und zugehörende Reformansätze werden aufgezeigt.
  • Winrich Voß, Alexandra Weitkamp
    Zum aktuellen Einsatz der Umlegung nach dem BauGB (Teil 2)

    Nachdem in Teil 1 die rechtlichen Erweiterungen der Umlegung im veränderten städtebaulichen Kontext und ihr tatsächlicher Einsatz in der Baulandbereitstellung anhand von Umfrageergebnissen dargestellt wurden (Voß, Weitkamp 2009), werden nun die Details zur Anwendung der hoheitlichen Umlegung aus der durchgeführten Befragung vorgestellt. Es ist festzustellen, dass die Bodenordnungsverfahren bei den befragten bundesweit 67 Umlegungsstellen überwiegend konventionell zur Anwendung kommen. Auf vertragliche und in diesem Sinne einvernehmliche Lösungen wird vielfach verzichtet; der damit einhergehende Aufwand, starre Haltungen mancher Eigentümer und das Risiko des Scheiterns scheinen zu überwiegen. Die steigenden Anforderungen an die Kommunikation, die heute ebenso bei hoheitlicher Durchführung bestehen, haben sich wie in Teil 1 der Auswertung gezeigt. Die Befragung zeigt, dass größere Kommunen in der Regel die hoheitlichen Verfahren selbst durchführen. Ansonsten wird diese Aufgabe meistens von der Vermessungs- und Katasterverwaltung übernommen. Die Umlegung wird zurzeit überwiegend im Wertmodell durchgeführt. Auf die erstrebenswerte Kombination der Abrechnung des Erschließungs- und des Umlegungsverfahrens wird größtenteils verzichtet; die Kompensation der Eingriffe in Natur und Landschaft wird vornehmlich im Eingriffsbebauungsplan und auf gemeindlichen Flächen außerhalb geregelt. Von der Beschleunigungsmöglichkeit durch § 76 BauGB wird häufig Gebrauch gemacht. Hinsichtlich der vereinfachten Umlegung zeigte sich, dass der erweiterte Einsatz in „enger Nachbarschaft“ bisher kaum ausgenutzt wird. Sehr verhalten wird die vereinfachte Umlegung in Gebieten mit Erschließungsbedarf angewandt.
  • Erich Weiß
    Zur Definition von Privatnützigkeit und Fremdnützigkeit in Planung und Bodenordnung nach dem Flurbereinigungsgesetz

    Der Grundsatz rechtsstaatlichen Handelns in Exekutive und Judikative unseres Gemeinwesens verlangt nach klaren Entscheidungskriterien zwischen privatnützigen, also Inhalt und Schranken des Eigentums bestimmenden sowie fremdnützigen, also enteignenden Bodenordnungsverfahren nach dem Flurbereinigungsgesetz. Die Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichtes insbesondere zum Grundstücksverkehrsgesetz (1967), zum Hamburger Deichordnungsgesetz (1968), zu Boxberg (1987) sowie zur Rechtsnatur der Baulandumlegung (2001) haben zu klaren, also jedermann verständlichen und nachvollziehbaren Entscheidungskriterien geführt. Damit kann die Frage nach den jeweils einsetzbaren Verfahrensarten des Flurbereinigungsgesetzes zumindest zwischen der Regelflurbereinigung, der Vereinfachten Flurbereinigung und der Beschleunigten Zusammenlegung (mit Einschränkung) einerseits sowie der Unternehmensflurbereinigung andererseits zweifelsfrei entschieden werden. Diese Entscheidungskriterien
    können in unserem Rechtsstaat nicht durch administrative Weisungen oder gar politische Wunschvorstellungen ersetzt werden.
  • Heinz Rütz
    Kosten, Gebühren und Steuern in der Umlegung

    Kosten, Gebühren und Steuern sind seit jeher im Wirtschaftsleben von besonderer Bedeutung. Dies gilt auch für Dienstleistungen. Aus Sicht des Bürgers besteht die Dienstleistung bei der Umlegung darin, aus Rohbauland erschließungsbeitragspflichtiges baureifes Land zu entwickeln. Dies kann grundsätzlich in einem privaten oder in einem amtlichen Umlegungsverfahren durchgeführt werden. Allerdings ist nur bei der privaten Umlegung die zwingende Mitwirkung jedes Eigentümers und damit auch die Akzeptanz der Kostenhöhe notwendig. Deshalb sollen die Kosten, Gebühren und Steuern zunächst für die private Umlegung mit Ihrer Einordnung in die gesamte Baulandentwicklung und anschließend für die amtliche Umlegung dargestellt werden.
  • Wilhelm Söfker
    Aktuelle Rechtsprechung zum Baugesetzbuch

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